実家を兄弟で相続したときの売却手順｜共有名義のまま進める場合の注意点と分け方の実務

query_builder 2026/11/01

兄弟で相続した実家を売るときは、「誰が売主になり、代金をどう分けるか」を遺産分割で先に決め、その内容どおりに相続登記をしてから売るのが基本の順序です。実家を売って代金を分ける方法は「換価分割」と呼ばれ、兄弟の誰も住む予定がない場合に多く選ばれています。共有名義のまま売ることもできますが、その場合は兄弟全員が売主として同意し、手続きに関わる必要があります。

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この記事では、兄弟で相続した実家の分け方の選択肢、売却までの手順、共有名義のまま進める場合の注意点、税金の扱いを、大阪市平野区の不動産会社「さくら地所」が解説します。

兄弟で相続した実家は、どうやって分ける？

分け方は4つあり、実家を売らない方法も含まれます。 兄弟それぞれの事情と、実家に住む人がいるかどうかで選びます。

分け方内容向いているケース
換価分割実家を売り、代金を兄弟で分ける誰も住む予定がない。公平に分けたい
代償分割兄弟の1人が実家を相続し、他の兄弟に代わりのお金を払う1人が住み続けたい。その人に支払う資金がある
現物分割実家は1人、預貯金は別の人など、財産ごとに分ける実家以外にも同程度の財産がある
共有分割実家を兄弟の共有名義で相続する当面は結論を先送りしたい

代償分割は、実家を相続する人に他の兄弟へ支払う資金がなければ成り立ちません。現物分割は、実家の価値に見合う別の財産がないと公平に分けにくくなります。そのため、親の財産の大部分が実家という場合は、換価分割が現実的な選択肢になります。

共有分割は話し合いが早くまとまる一方、将来売るときに改めて全員の同意が必要になります。共有者の誰かが亡くなるとその持分がさらに相続され、共有者が増えていきます。売る予定があるなら、共有のまま長く置かないほうが安全です。

実家を売って分ける「換価分割」は、どんな順序で進める？

遺産分割協議 → 相続登記 → 査定・売却 → 代金の分配 → 確定申告の順です。

  1. 相続人と財産を確定する：戸籍で相続人を確認し、実家以外の財産も含めて一覧にします
  2. 査定を受けて価格の見当をつける：分け方を話し合う前に、実家がいくらで売れそうかを知っておくと、話し合いが具体的になります
  3. 遺産分割協議をまとめる：実家を売って代金を分けること、分ける割合、売却にかかる費用の負担方法を決め、遺産分割協議書を作ります
  4. 相続登記をする：協議の内容に沿って名義を変えます
  5. 売却する：媒介契約、売り出し、売買契約、決済・引渡しと進めます
  6. 代金を分ける：仲介手数料などの費用を差し引き、協議書のとおりに分配します
  7. 確定申告をする：売って利益が出た場合は、売った翌年に、受け取った割合に応じてそれぞれが申告します

査定を協議の前に受けておくのがポイントです。「実家はいくらになるのか」が分からないまま話し合うと、期待する金額が兄弟の間でずれ、協議が長引く原因になります。

登記は兄弟全員の名義にする？代表者1人の名義にする？

どちらでも売れますが、手続きの手間と税金の扱いが変わります。

兄弟全員の共有名義にする場合

法定相続分や協議で決めた割合で、兄弟全員を共有者として登記します。売るときは全員が売主になるため、売買契約や決済の場面で全員の署名・押印や本人確認が必要です。遠方に住む兄弟がいる場合は、書類のやり取りや日程調整に時間がかかります。

代表者1人の名義にする場合

兄弟の1人を代表者として名義を移し、その人が売主として手続きを進めます。売却の手続きは簡単になりますが、代金を他の兄弟に渡すときに「贈与」と見られないかが気になるところです。

国税庁は、換価のための便宜として共同相続人の1人の名義で登記し、その代金が分割の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税は問題にならないとしています（国税庁 質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」）。遺産分割協議書に「代表者の名義で登記して売却し、代金を各相続人に分配する」旨と分配の割合を書いておくと、あとから説明しやすくなります。

どちらの方法をとるかは、兄弟の住まいの距離や関係性、手続きを担える人がいるかで決めます。登記は司法書士、税金の扱いは税理士と相談しながら進めるのが確実です。

遺産分割がまとまる前に、共有名義のまま売ることはできる？

できます。ただし兄弟全員が売ることに同意している必要があります。

遺産分割がまとまっていなくても、法定相続分で相続登記をし、兄弟全員が売主となって売ることは可能です。この場合、売った年の譲渡所得は、原則として法定相続分の割合で各自が申告します。申告期限までに代金の分け方が決まり、その割合で全員が申告すれば、その割合での申告も認められます（国税庁 質疑応答事例）。期限後に分け方が決まっても申告の割合は変わらないため、売る前に分け方を決めておくほうが整理しやすくなります。

注意したいのは、実家全体を売ることには共有者全員の同意が必要だという点です。兄弟のうち1人でも反対すれば、実家全体は売れません。自分の持分だけを売ることは法律上できますが、持分だけを買う人は限られ、価格も大きく下がるのが一般的です。

兄弟の意見が合わない、連絡が取れないときは？

まずは査定額と根拠を共有し、数字をもとに話し合うのが近道です。 「もっと高く売れるはず」「まだ売りたくない」という意見の違いは、実際の査定額と売れるまでの期間の見込みを示すことで、歩み寄れることが少なくありません。

それでも話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用できます。また、令和5年4月1日施行の民法改正で、相続開始から10年を過ぎると、生前贈与や介護への貢献などを考慮した分け方（具体的相続分）を原則として主張できなくなりました（法務省）。話し合いを先延ばしにするほど、不利になる人が出てくる可能性があります。

兄弟の中に所在が分からない人がいる場合も、同じ改正で、裁判所の決定を得てその人の持分を含めて売るしくみができました。ただし、相続で共有になっている不動産では、相続開始から10年を経過しないと使えません（法務省）。所在が分からない相続人がいる場合は、早めに司法書士や弁護士に相談してください。

兄弟で売ったときの税金は、どうなる？

売って利益が出た場合は、兄弟それぞれが、自分の受け取った割合で譲渡所得を計算して申告します。 特別控除も人ごとに判定されます。

相続した実家が一定の条件を満たす空き家であれば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。令和6年1月1日以後の売却では、その家と敷地を相続した人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円までです（国税庁 No.3306）。分譲マンションや、相続後に貸していた家は対象外など、要件が細かく決まっています。

相続した実家の所有期間は、親が取得した日から数えます。親が長く持っていた家であれば、相続してすぐ売っても税率の低い長期譲渡所得になります。

よくある質問

相続登記をしないまま売ることはできますか？

できません。亡くなった方の名義のままでは売買による名義変更ができないため、先に相続登記が必要です。2024年4月1日から相続登記は義務になっており、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません（法務省）。

遠方に住む兄弟がいても売却できますか？

売却できます。代表者1人の名義にして手続きを進める方法や、全員が売主になる場合でも書類を郵送でやり取りする方法があります。決済の日に立ち会えない場合の対応も含めて、早めに段取りを決めておきます。

売却にかかった費用は誰が負担しますか？

仲介手数料や測量費、解体費などの費用は、売却代金から差し引いてから分けるのが一般的です。誰がどの費用を負担するかは、遺産分割協議の段階で決めておくと、分配のときにもめずに済みます。

実家の片づけは誰がやるべきですか？

決まりはありません。兄弟で分担するか、業者に依頼して費用を売却代金から差し引く方法もあります。相続した空き家の特例を使う予定がある場合は、相続後に貸したり住んだりすると対象から外れるため、片づけの期間中の使い方にも注意してください。

兄弟で相続した実家の売却は、さくら地所へ

当社は大阪市平野区に拠点を置き、平野区を中心に東住吉区・阿倍野区の不動産売却・買取に対応しています。

兄弟で相続した実家の売却では、分け方の話し合い、登記、税金、売却のタイミングが絡み合います。当社には税理士・司法書士など士業の先生方からのご紹介も多く、相続がからむご相談を数多くお受けしてきました。兄弟の皆さまに査定額の根拠をご説明するところから、お手伝いします。

査定から引渡しまで、25年以上の実務経験をもつ代表がご担当します。店舗は谷町線「平野駅」5番出口から徒歩1分です。査定は無料で、訪問査定にも対応しています。

株式会社さくら地所

  • 所在地：〒547-0032 大阪府大阪市平野区流町1-1-23（谷町線「平野駅」5番出口から徒歩1分）
  • 電話：06-6799-8111
  • 営業時間：10:00〜18:00（定休日：水曜日）
  • 対応エリア：大阪市平野区・東住吉区・阿倍野区
  • 公式サイト：https://sakura-jisho.jp/

創業は平成6年4月1日。売却の背景にあるご事情までうかがったうえで、価格とスケジュールの両面からご提案します。ご相談はお電話、または公式サイトのお問い合わせフォームからお寄せください。

参考・出典

※税制・法令の内容は2026年10月時点のものです。制度は改正されることがあります。個別の税額や手続きについては、税務署、税理士、司法書士にご確認ください。


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