土地を売ると税金はいくらかかる？譲渡所得の計算方法と使える控除を具体例で解説

query_builder 2026/10/01

土地を売って税金がかかるのは、利益（譲渡所得）が出たときだけです。税率は所有期間で決まり、売った年の1月1日時点で5年を超えていれば約20.315％、5年以下なら約39.63％（いずれも復興特別所得税・住民税を含む）です。売却代金の全額に課税されるわけではありません。

利益は「売った金額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除」で計算します。この記事では、計算の順序、具体例、取得費が分からないときの扱い、使える控除までを、大阪市平野区の不動産会社「さくら地所」が解説します。

土地を売ったときの税金は、どう計算する？

まず利益を出し、その利益に税率を掛けます。 順序は次のとおりです（国税庁 No.3208）。

  1. 譲渡価額（売った金額）を確認する

  2. 取得費（買ったときの代金＋購入時の仲介手数料など）を引く

  3. 譲渡費用（売るためにかかった費用）を引く

  4. 使える特別控除があれば引く

  5. 残った金額（課税譲渡所得）に税率を掛ける

譲渡費用に入るのは、売却時の仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、土地を売るために建物を取り壊した費用などです。一方、固定資産税や引っ越し費用は譲渡費用になりません。

なお、土地や建物の譲渡所得は給与などとは合算せず、分けて計算します（分離課税）。給与の税率が高い人でも、土地の売却益にかかる税率は変わりません。

税率は何で決まる？

売った年の1月1日時点の所有期間です。 売った日ではなく、その年の元日で判定する点に注意してください。

区分所有期間（売った年の1月1日時点）所得税住民税
長期譲渡所得5年超15％5％
短期譲渡所得5年以下30％9％

これに加えて、復興特別所得税として所得税額の2.1％がかかります（国税庁 No.3208・No.3211）。合計すると、長期は約20.315％、短期は約39.63％です。

たとえば2021年3月に買った土地を2026年6月に売った場合、実際の保有期間は5年3か月ですが、2026年1月1日時点では4年10か月なので短期譲渡所得です。売り急いで年内に契約すると税率が倍近くになるケースがあるため、年またぎで条件が変わる方は事前に確認してください。

具体例で計算するといくら？

3,000万円で売った土地の例で見てみます。

  • 譲渡価額：3,000万円

  • 取得費：1,500万円（購入時の契約書あり）

  • 譲渡費用：110万円（仲介手数料・印紙代・測量費）

  • 所有期間：売った年の1月1日時点で20年（長期譲渡所得）

課税譲渡所得は、3,000万円 −（1,500万円 + 110万円）= 1,390万円。

  • 所得税：1,390万円 × 15％ = 208万5,000円

  • 復興特別所得税：208万5,000円 × 2.1％ = 約4万3,000円

  • 住民税：1,390万円 × 5％ = 69万5,000円

  • 合計：約282万3,000円

同じ条件で所有期間が5年以下だった場合は、所得税417万円・復興特別所得税約8万8,000円・住民税125万1,000円で、合計は約550万9,000円になります。差額は約268万円です。

取得費が分からないときはどうする？

売却代金の5％を取得費として計算します（概算取得費）。 購入時の契約書が見つからない場合や、実際の取得費が売却代金の5％より少ない場合に使えます（国税庁 No.3208）。

先ほどの例で契約書が見つからなかった場合を考えます。取得費は3,000万円 × 5％ = 150万円。課税譲渡所得は3,000万円 −（150万円 + 110万円）= 2,740万円となり、税額は約556万円です。契約書があった場合と比べて、約274万円の差が出ます。

親から相続した土地では、亡くなった方が買ったときの契約書を探すことになります。古い通帳、住宅ローンの書類、購入時のパンフレットなど、金額の裏付けになりそうな資料は捨てずに残しておいてください。相続した土地の所有期間は、亡くなった方が取得した日を引き継いで判定します。

使える控除にはどんなものがある？

代表的なのは、自宅を売ったときの3,000万円特別控除です。

  • マイホームを売ったときの特例：所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます（国税庁 No.3302）。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。

  • 10年超所有の軽減税率の特例：売った年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えていれば、3,000万円控除後の課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、所得税10％・住民税4％に下がります（国税庁 No.3305）。3,000万円控除と併用できます。

  • 相続した空き家の3,000万円特別控除：亡くなった方がひとりで住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋とその敷地が対象です（国税庁 No.3306）。

更地の土地だけを売る場合、マイホームの特例は原則として使えません。ただし、自宅を取り壊して敷地を売る場合は、取り壊しから1年以内に契約するなどの条件を満たせば対象になります。先に解体すると条件を外れることがあるため、建物を壊す前に確認してください。

いずれの特例も、確定申告をしなければ適用されません。控除を使って税額がゼロになる場合でも、申告は必要です。

申告と納税はいつ？

売った年の翌年に確定申告をします。 申告期間は原則として翌年2月16日から3月15日までです。所得税を納めたあと、住民税は同じ年の6月以降に納付書が届くか、給与から差し引かれます。

売った年の12月末に慌てないよう、売買契約を結んだ時点で、譲渡所得の見込み額と納税資金を確認しておくと安心です。売却代金をすべて次の住まいや返済に充ててしまうと、納税時に資金が足りなくなることがあります。

よくある質問

損が出た場合も申告は必要ですか？

土地の売却で損失が出ただけなら、申告の義務はありません。ただしマイホームの売却では、一定の要件を満たすと損失を給与所得などと相殺できる特例があります。損が出た場合も、申告したほうが有利になることがあります。

相続した土地の所有期間はいつから数えますか？

亡くなった方が取得した日を引き継ぎます。相続した日からではありません。親が長く持っていた土地であれば、相続してすぐ売っても長期譲渡所得になります。

共有の土地を売ったときの税金はどうなりますか？

持分に応じて、共有者それぞれが自分の譲渡所得を計算して申告します。特別控除も人ごとに判定されます。

売却代金はいつ入金されますか？

一般的には、売買契約時に手付金を受け取り、決済・引渡しの日に残代金を受け取ります。納税や住み替えの資金計画は、この入金時期をもとに組み立てます。

土地の売却は、さくら地所へご相談ください

当社は大阪市平野区に拠点を置き、平野区を中心に東住吉区・阿倍野区の不動産売却・買取に対応しています。

土地の売却では、売る時期や売り方によって税額が変わります。解体するかどうか、年内に契約するかどうかといった判断は、価格だけでなく税金への影響も含めて考える必要があります。当社には士業の先生方からのご紹介も多く、税や相続がからむご相談を数多くお受けしています。

査定は無料です。訪問査定にも対応しています。査定から引渡しまで、代表がご担当します。

株式会社さくら地所

  • 所在地：〒547-0032 大阪府大阪市平野区流町1-1-23（谷町線「平野駅」5番出口から徒歩1分）

  • 電話：06-6799-8111

  • 営業時間：10:00〜18:00（定休日：水曜日）

  • 対応エリア：大阪市平野区・東住吉区・阿倍野区

  • 公式サイト：https://sakura-jisho.jp/

創業は平成6年4月1日。ご事情までうかがったうえで、価格とスケジュールの両面からご提案します。ご相談はお電話、または公式サイトのお問い合わせフォームからお寄せください。

参考・出典

※税制の内容は2026年9月時点のものです。制度は改正されることがあります。計算例は概算であり、個別の税額については税務署または税理士にご確認ください。


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